Atraso Financiamento Imobiliário. O que Acontece quando as Parcelas estão Atrasadas?

Atraso Financiamento Imobiliário: Entenda quais as consequências em atrasar as parcelas do financiamento do seu imóvel.

– Qualquer pessoa perde o sono quando há o risco de perder o imóvel que foi adquirido com muito esforço e anos de planejamento.

No entanto, o que muitos não sabem, é que a lei que instituiu a alienação fiduciária dos bens imóveis (Lei 9.514/97), é uma lei procedimental.

Em outras palavras, a lei prevê todos os procedimentos a serem adotados pelo banco quando o cliente atrasa o pagamento das parcelas.

Consequentemente, esses procedimentos previstos na Lei 9.514/97 são de um lado um Dever do banco, e de outro lado um Direito do Cliente e consumidor.

Deveres do banco e Direitos do Devedor no caso de Atraso Financiamento Imobiliário

Certamente, sempre que houver atraso no pagamento das parcelas e, antes de o Banco encaminhar o imóvel para um leilão, a instituição financeira deve cumprir alguns deveres previstos em lei.

Por exemplo. Em primeiro lugar, o banco deve notificar pessoalmente o devedor, via Cartório de Registro de Imóveis. Abrindo prazo para “purgação da mora” (quitação da dívida) e, somente após o decurso do prazo de 15 dias, o banco pode promover a consolidação da propriedade (registro do imóvel em seu nome, na Matrícula Imobiliária). Conforme art. 26, §§ 1º, 3º e 7º da Lei 9.514/97.

Além disso, em segundo lugar, o cliente e devedor do banco tem o Direito de quitar os débitos, com suas despesas, até a data de consolidação da propriedade em favor do banco. Conforme previsto no art. 26-A, §2º da Lei Federal 9.514/97.

Depois disso, em terceiro lugar, o devedor tem o direito de exercer o chamado “Direito de Preferência”, até a data do segundo leilão que venha a ser realizado. Isso garante ao devedor a possibilidade de adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas.

Em quarto lugar, o banco tem o dever de informar previamente ao seu cliente a data dos leilões, exatamente para que o Devedor possa exercer o seu Direito de preferência sobre o imóvel. O descumprimento de quaisquer desses deveres legais que recaem sobre o banco, gera Vício Insanável. Além da possibilidade de anulação do procedimento de Liquidação extrajudicial e respectivo leilão do imóvel.

Lei com caráter procedimental: O descumprimento gera a nulidade dos atos praticados pelo banco

Como resultado, o procedimento de execução extrajudicial possui fases que devem ser executadas para se alcançar o fim pretendido. Sob pena de macular a própria validade do procedimento, em desrespeito ao Princípio Constitucional do Devido Processo legal.

Portanto, temos como premissas e requisitos básicos previstos na Lei Federal 9.514/97:

➢ 1º fase – Notificação para purgação da mora (art. 26, §1º);

➢ 2º fase – Consolidação (após prazo para purgação) (art. 26 caput);

➢ 3º fase – Notificação dos leilões (art. 36, p.ú DL 70/66);

➢ 4º fase – Promoção dos leilões em 30 dias (art. 27);

➢ 5º fase – Arrematação por terceiro ou Adjudicação pelo banco;

➢ 6º fase – Expedição do Termo de Quitação, após o segundo leilão, momento no qual se torna proprietário pleno do imóvel.

Em outras palavras, a Lei 9.514/97, além de dispor sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e instituir a Alienação Fiduciária de bem imóvel, em sua parte final, a partir do art. 25 e seguintes, possui um caráter Procedimental. Ou seja, visa ditar normas procedimentais pelos quais os Bancos deverão seguir para realização da execução extrajudicial.

Logo, basta existir um único vício insanável no procedimento extrajudicial de execução para que seja possível a anulação do procedimento de consolidação da propriedade.

É exatamente esse o raciocínio adotado pelos Tribunais em todo o Brasil, conforme exemplo do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (clique aqui para ler a decisão). 

Certo, mas por onde devo começar?

Caso você possua um financiamento imobiliário em atraso, o quanto antes puder buscar um Advogado, maiores serão as chances de permanecer com seu imóvel. E maiores serão as chances de proteger o seu patrimônio, bem como as parcelas já pagas. Preferencialmente, a procura de um Advogado especializado na área de Direito Imobiliário será um diferencial. Tudo para que os seus Direitos sejam preservados.

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O Advogado Leandro Milini é especialista em Direito Imobiliário, Direito Bancário, dentre outras áreas. Ele trabalhou em alguns dos maiores escritórios de Advocacia do Brasil.

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