Seja em razão da pandemia por Covid-19, dentre outras dificuldades, como perda do trabalho. Motivos de saúde etc. Fato é que poderá haver atraso de parcelas de financiamento imobiliário, sendo do banco Caixa, ou outras instituições.
Por consequência, os adquirentes acabam tomando ciência de que o Banco levará o bem a Leilão.
Afinal, esse leilão de imóvel financiado serve para alienar o imóvel e quitar as dívidas do contrato. Dívida referente às parcelas do financiamento em atraso.
Como funciona o procedimento de leilão de imóvel financiado: Obrigações para que o imóvel seja leiloado
Primeiramente, o procedimento de Leilão Extrajudicial dos bens imóveis, frequentemente utilizado em casos de atraso de financiamento e imóvel leiloado, é uma forma de leilão realizado “fora” do Poder Judiciário.
A Lei 9.514/97 dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a Alienação Fiduciária de bem imóvel, estabelecendo as bases legais para situações que podem levar ao atraso de financiamento e imóvel leiloado.
Só para ilustrar, na parte final desta Lei, a partir do art. 25 e seguintes, há previsões de caráter Procedimental. Ou seja, visa estabelecer normas procedimentais que orientam os Bancos a seguir na realização da Execução Extrajudicial, incluindo os passos que devem tomar em casos de atraso de financiamento e leilão de imóvel.
Assim como as normas procedimentais do Código de Processo Civil existem para serem cumpridas, as normas da lei 9.514/97, que abordam situações de atraso de financiamento e leilão de imóvel, devem ser observadas, assim como qualquer outra lei. Isso é crucial para evitar um verdadeiro caos ao ordenamento jurídico, em afronta ao princípio constitucional da Segurança Jurídica.
Ou seja, a referida Lei prevê quais são as obrigações do Banco ao realizar o Leilão do imóvel, procedimento que visa saldar o atraso de financiamento e imóvel leiloado. Este processo é uma consequência direta quando ocorre um atraso significativo no pagamento do financiamento.
Fases do Procedimento para leilão de imóvel financiado
Dessa forma, temos como premissas e requisitos básicos previstos na Lei Federal 9.517/97, que regulamenta os casos de atraso de financiamento e imóvel leiloado:
➢ 1º fase – Notificação para purgação da mora (art. 26, §1º);
➢ 2º fase – Consolidação (após prazo para purgação) (art. 26 caput);
➢ 3º fase – Notificação dos leilões (art. 36, p.ú DL 70/66);
➢ 4º fase – Promoção dos leilões em 30 dias (art. 27);
➢ 5º fase – Arrematação por terceiro ou Adjudicação pelo banco;
➢ 6º fase – Expedição do Termo de Quitação, após o segundo leilão, momento no qual se torna proprietário pleno do imóvel.
Quais os deveres do Banco e Direitos do Devedor?
Como visto até aqui, o Banco que desejar Leiloar o imóvel para quitar as parcelas do financiamento, só poderá fazê-lo seguindo as obrigações previstas na Lei 9.514/97.
Em outras palavras, ainda que o Banco queira reaver o valor do seu crédito em casos de atraso de financiamento e imóvel leiloado, ele só poderá fazê-lo cumprindo os requisitos legais. Estes requisitos conferem validade ao procedimento e protegem os direitos do devedor.
Em primeiro lugar, como Direito do Contratante em situações de atraso de parcelas de financiamento imobiliário, o Banco deve notificar o devedor, via Cartório de Registro de Imóveis, para que tenha o Direito de purgar a mora. O Cartório de Registro de Imóveis permitirá a consolidação da propriedade somente após o decurso do prazo de 15 dias. Este procedimento, crucial nos casos de atraso de financiamento e imóvel leiloado, está em conformidade com o art. 26, §§ 1º, 3º e 7º da Lei 9.517/97.
Leilão de imóvel financiado e data dos leilões
Além disso, em casos de atraso de financiamento e imóvel leiloado, o Devedor tem o Direito de ser previamente informado sobre a data dos leilões. Esta notificação é crucial para que o Devedor possa exercer o seu Direito de Preferência até a data do segundo leilão, mesmo em situações de atraso de financiamento e imóvel leiloado.
Essa medida permite que o Devedor adquira o imóvel pelo valor da dívida, acrescido de encargos e despesas, mesmo após o atraso de parcelas de financiamento imobiliário. De acordo com o art. 27, caput e §§ 2º-A e 2º-B da Lei 9.514/97, que regulamenta os procedimentos em casos de atraso no financiamento e leilão de imóveis, o Devedor tem a possibilidade de exercer esse direito, garantindo assim uma oportunidade de recuperar o bem. Dessa forma, a legislação busca equilibrar os interesses do credor e do devedor, proporcionando uma alternativa viável para a regularização da dívida.
Em terceiro lugar, é possível quitar os débitos com suas despesas até a data de consolidação da propriedade. Conforme previsto no art. 26-A, § 2º da Lei 9.514/97.
Finalidade da ciência
Assim, conforme se concluiu, a ideia da Lei é permitir que o Devedor tenha condições de preferência para permanecer no imóvel. Sendo disponibilizado a ele a ciência sobre os atos do leilão extrajudicial.
Podemos concluir, portanto, que este procedimento de Execução Extrajudicial possui fases que devem ser realizadas e cumpridas para alcançar o objetivo pretendido. Sob pena de Macular a própria Validade do procedimento, em desrespeito ao Princípio Constitucional do Devido Processo Legal.
E no caso de Descumprimento das Obrigações que Cabem ao Banco?
Em síntese, o Poder Judiciário tem reconhecido a Nulidade do procedimento de Leilão Extrajudicial, quando ausente um dos Requisitos Essenciais de validade. Os quais estão previstos na Lei 9.517/97 (leia o entendimento do Superior Tribunal de Justiça clicando aqui).
Em outras palavras, os Leilões e demais atos podem ser Suspensos pelo Poder Judiciário. Ou até Anulados, em razão da existência de Vícios Insanáveis.
Essa análise que leva à Nulidade dependerá das características do caso concreto, e do momento que se encontra o procedimento realizado pelo Banco.
Por isso, é recomendável que o Devedor não demore em buscar o auxílio de um Advogado. A fim de que os atos e procedimentos adotados pelo Banco não avancem.
Isso porque, a ideia da lei é prever um conjunto de procedimentos, etapas e fases. O Poder Judiciário considerará quais atos o Devedor já praticou. Deste modo, recomendamos enfaticamente que o Devedor busque auxílio de um Advogado, tão logo tome ciência do risco de um leilão do imóvel.
Isso aumentará significativamente as chances de êxito da demanda, impedindo o leilão do imóvel.
Caso o imóvel seja efetivamente leiloado
Se o procedimento de execução extrajudicial terminar sem impugnação, isso pode resultar no leilão de imóvel financiado, permitindo que um terceiro possa adquirir o imóvel, enquanto que este arrematante provavelmente distribuirá uma ação judicial de “Imissão na Posse”. Com efeito, por meio desta ação, o Terceiro Arrematante irá requerer que o antigo morador desocupe o imóvel. Caso contrário, poderá ocorrer a imissão forçada na posse, realizada com o apoio policial, entre outras medidas.
Nesse tipo de ação, o Terceiro Arrematante poderá, por conseguinte, requerer o pagamento de eventuais aluguéis mensais desde que o Devedor permaneça em posse do imóvel. Assim, esses aluguéis começarão a ser contados a partir da venda no leilão, o que, por consequência, tornará a situação ainda mais complexa e onerosa para o Devedor. Em resumo, é uma circunstância que demanda atenção especial.
Tags e Palavras Chave
atraso de financiamento e imóvel leiloado; atraso de financiamento imobiliário Caixa; atraso no financiamento imobiliário da caixa; atraso de parcelas de financiamento imobiliário Caixa; leilão de imóvel financiado.
