Dicas para quem deseja arrematar um bem em Leilão de Imóveis (leilão judicial).
A compra da casa própria é um dos maiores sonhos das pessoas. O crescimento da população nacional, a chegada da vida adulta. O casamento e o surgimento dos filhos são fatores que aumentam essa necessidade.
O alto valor do aluguel e as obrigações contratuais dos locatários tendem a desestimular a locação por longos períodos.
Entre as opções disponíveis, muitas pessoas optam pela compra em Leilão de Imóveis (leilão judicial). Esse método de aquisição pode diminuir substancialmente o valor pago pelo imóvel com relação ao preço de mercado.
Entretanto, o interessado em adquirir uma casa, apartamento ou imóvel comercial em Leilão de Imóveis deve se precaver. Essa atenção consiste na busca de segurança jurídica para que o interessado possa “pagar menos”, mas não tenha um prejuízo futuro.
Um dos pontos importantes para quem deseja arrematar um imóvel em Leilão de Imóveis é analisar o edital publicado pelo leiloeiro.
O edital deverá conter todas as informações do bem, como por exemplo, a existência de débitos ou impostos atrasados (entenda as diferenças entre a aquisição originária e derivada de propriedade clicando aqui).
É importante analisar também o processo judicial que deu origem ao encaminhamento do bem ao Leilão de Imóveis. Para isso, o comprador poderá consultar um Advogado na área de Direito Imobiliário antes de arrematar o imóvel.
O Advogado poderá confirmar a viabilidade ou não de aquisição do bem, com base nos reais interesses do comprador. Em outras palavras, a consulta de um advogado na área do Direito Imobiliário evitará que o comprador ”compre gato por lebre”.
A análise do processo judicial que deu origem ao Leilão é algo importante. Isso porque a Carta de Arrematação será elaborada pelo Juiz do processo de execução e, por meio desse documento, o comprador realizará a averbação na matrícula do imóvel. A Carta de Arrematação será emitida com base nas informações que constam no processo judicial. Esse documento também conterá os dados do Auto de Arrematação, emitido pelo leiloeiro.
Caso haja alguma inconsistência entre os dados do processo, a Carta de Arrematação e a matrícula do imóvel, poderá haver problemas no pedido de registro de propriedade (no Cartório de Registro de Imóveis – CRI).
Tenho atuado na área imobiliária há uma década, em benefícios de construtoras e particulares. Certa vez um colega de infância e de faculdade me procurou. Ele havia arrematado judicialmente um imóvel, justamente o conjunto comercial no qual a sua empresa estava instalada há mais de 20 anos.
A empresa ficava em uma tradicional rua no Centro de São Paulo. O imóvel foi leiloado em razão de dívidas condominiais do “antigo” proprietário. Meu amigo não perderia a oportunidade de adquirir o imóvel que por mais 20 anos acomodou sua empresa.
Porém, ele se “esqueceu” de analisar o processo judicial antes de arrematar o imóvel. Talvez em razão de um sentimento de entusiasmo que tomou sua mente.
Fato é que depois de emitida a carta de arrematação, o Cartório de Registro de Imóveis – CRI, “se negou” a averbar a Carta de Arrematação.
Por meio de resposta escrita, o Cartório de Registro de Imóveis esclareceu que os “antigos” proprietários do imóvel (no caso 6 pessoas, 3 casais respectivamente), não constavam (todos) na carta da arrematação. Isso porque esses 6 proprietários não haviam sido incluídos no processo judicial que cobrava as dívidas condominiais. (leia sobre o princípio da continuidade registral clicando aqui) .
Em outros termos, meu amigo pagou o valor condizente a 100% da avaliação, mas segundo o Cartório de Registro de Imóveis ele só poderia registrar a “fração ideal” de 33% da propriedade (condizente a 2 dos 6 proprietários que constavam na matrícula).
Felizmente, após os nossos esforços e atuação tanto na esfera jurídica como administrativa, foi possível registrar a propriedade sobre 100% do imóvel.
Casos reais como este destacam alguns dos riscos que estão submetidos os compradores de Leilão Judicial de Imóveis, caso não contem com o apoio de um Advogado na área de Direito Imobiliário. Desde o momento em que surja o interesse em adquirir o imóvel, até a averbação da Carta de Arrematação na matrícula imobiliária.
Assim, não há dúvida de que a compra de imóvel em Leilão de Imóveis pode ser sim uma forma proveitosa e mais barata para aquisição do bem.
Entretanto, recomenda-se a análise prévia do processo judicial que deu origem a remessa do bem para o leilão judicial.
Com a tomada dessas medidas por meio da consulta de um Advogado na área de Direito Imobiliário, a possibilidade de o comprador suportar algum prejuízo será diminuída substancialmente. Isso trará maior segurança jurídica ao negócio.
Leandro Milini é advogado com mais de 10 anos de experiência no contencioso e consultivo, tendo integrado algumas das maiores bancas de advogados do Brasil.